이수역 우극신 아파트 사고 싶다!

 

우성,극동,신동아 아파트 단지에서 남성사계시장 가는 길

직장에서 일만하고 투자라는 것을 모르고 살았던 나, 그리고 아직도 그러고 있는 언니. 물론, 직장의 현금흐름은 정말 소중하다! 그럼에도 수십년 째 직장에 헌신하며 살아왔지만 직장 월급만으로는 아무리 승진하고 연봉이 올라가도 서울의 부동산 가격은 따라잡지 못하겠다. 는 걸 깨달은 건 얼마 되지 않았다. 이러다 내 노후 정말 걱정되서, 부동산 공부에 돌입했고, 현 씨드로 매수가 가능한 아파트를 찾아본다.  

 

✅  방향

• 목적: 장기 갭투자 (10년을 바라보고 매도 혹은 10년 후 실거주용, 당장 실거주 불가, 단기차익보다는 장기투자)
• 투자금: 약 5억 (전세 끼고 매수하는 갭투자 가능, 언니와 공동명의로 지분 투자. 나중에 노후에 언니랑도 같이 살지 뭐)
• 우선순위 지역: 
  1. 이수역, 사당역 (4호선, 7호선 더블 역세권 + 2호선 사당역 인접 하여 트리플 역세권)   
  2. 남성역 (7호선, 역세권활성화 사업예정, 재건축 예정) 
  3. 서울대입구, 봉천역 (2호선 라인, 직장인 수요 많은 곳, 서울대, 상대적으로 저렴) 

순위	지역	장점	단점	추천도
1	이수/사당역 (4,7호선/2호선)	트리플역세권, 실거주수요높음, 재건축/리모델링 기대 -> 장기보유+미래가치+리스크 낮음	높은 진입가격(추가 대출필요), 재건축 속도변수	⭐⭐⭐⭐⭐
2	남성역 (7호선)	상대적으로 저렴, 실수요 꾸준, 교통/생활권 괜찮음, 저평가 구축 있음 -> 이수보다 조금 저렴한 진입+안정된 수익+실거주 고려 시 괜찮음	노선한계, 프리미엄 상승기대 있으나 이수보다는 떨어짐. 지역선호도 이수역보다 한 단계 아래	⭐⭐⭐
3	서울대입구/봉천역 (2호선)	출퇴근 실수요많음. 일부 재건축(봉천4구역 등), 서울대/청년수요(전월세), 저가 진입 가능, 신림선/경전철 등 교통 인프라 확장중 -> 단기수익+전월세수익+재개발 기대	경사,프리미엄 한계,학군/학원가 약함	⭐⭐

 * chatgpt 가 정리한 내용과 내 의견이 대체적으로 일치.  

 

✅  매수전략

- 5억 투자금으로 이수역 구축 중 아래와 같은 사유로 이수역 대단지 구축 우극신(우성,극동,신동아) 리모델링 추진아파트  중 작은 평수를 호가에서 최대한 낮추어 매수.

- 안될 경우 차선으로 비로얄동, 비로얄층 매수 등

 

✅ 매수이유 

 1. 현재 리모델링 사업 추진중 (임박) 

 : 5월 24일(토) 시공사 선정총회(포스코 E&C 단독입찰), 7~10년 후 4,000세대 신축급 재탄생 가능성 

 2. 교육/교통/상권 삼박자

 : 초중고, 이수역 더블역세권, 대형마트 및 시장, 서초구 길 하나 두고 마주보고 있고 방배동과 생활권 겹침, 반포 및 강남 접근성 

 3. 이미 검증된 동네, 실수요층 두터움 

 4. 리모델링 이므로 공사기간에도 매도가능, 실거주 의무없어 필요시 중간에 일부 수익보고 필요시 매도로 현금화 가능. 

 

✅ 매수하고자 하는 동호수 장단점과 미래가치   

 

 1. 현재장점 

  1) 초등학교 바로 뒤로 초품아로 전월세 수요 높음    

  2) 초등학교 도로 건너 학원가 형성  (수영장 인근, 체육센터 방향) 

  3) 해당 동 바로 앞으로 마을버스 정류장 및 2종 운행, 4호선 이수역, 2호선 사당역 하차 가능 

  4) 다른 동보다 비교적 평지  

  5) 남동향 및 건물간 거리있어 저층이어도 채광 양호 

  6) 인테리어 상태 좋고 상태 깨끗  

 

 2. 단점

  1) 저층 (2층), 복도식, 방2 / 화장실1, 샷시 내부만 교체  

  2) 정남향은 아님 

  3) 경사도 있음 

  4) 4호선 인접 로얄동은 아님 

  5) 동 옆으로 차량 진출입 많음 

 

 3. 미래가치 

  1) 현재 22평에서 30% 증축하여 5.56평 증가, 방2개에서 방3개로 확장 예정

  2) 현재 2층은 필로티 구조 도입으로 이후 3층으로 한층 올라감 

  3) 현재 동 앞으로 정문이 생기고, 커뮤니티 센터 가까이 위치 

  4) 현재 동 옆의 도로(차량 이동이 많음) 지하화로 차량 밀집도, 위험 감소    

  5) 해당 동 앞, 옆으로 신축 아파트 형성중 (이수역힐스테이트, 2025년 하반기 분양예정, 2027년 입주예정) 

 

 4. 장벽 

 1) 현재 리모델링 이슈로 호가 견고하고 매물 적음

   : 시공사 선정 전 호가에서 최대한 낮추어 매수(포스코 확정가능성 매우 높음)   

 2) 매매가 다소 높음(투자금 5억으로 소형 평수를 선택하거나 추가 대출 필요)

   : 소형평수+일부 추가 대출

 3) 분담금 부담 있음(최소 2억~2.5억 예상)

   : 이주시 10% 2,000~2,500만원 선납, 나머지 90% 시공사 집단 저리 대출로 입주 시 납부이므로 당장 부담 크지 않음  

 4) 리모델링 끝나려면 최소 7~8년 이상 소요

   : 10년을 봐라보고 기다려야 함, 중간에 Exit or 노후에 실거주?!  

 

 

종합적으로 보았을 때, 현재 투자할 수 있는 가용자금 선(보다 좀 높다^^;)이고

단점 상쇄가능하므로

우성/극동 아파트 중 투자금 5억 선 가능한 물건으로 매수!